Первая страница
Наша команда
Контакты
О нас

    Главная страница


ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ




страница7/23
Дата15.05.2017
Размер3.83 Mb.
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   23

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

И ЕЕ МЕСТО В СИСТЕМЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ

Д.А. Смирнова, Е.В. Осипова (КГТУ)


Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. В настоящее время легальное понятие недвижимого имущества (недвижимости) указано в ст. 130 ГК РФ – это « …земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения». В ст. 132 ГК РФ перечень пополняется имущественным комплексом – предприятием. Современная российская юридическая практика установила ряд признаков недвижимого имущества: абсолютная неподвижность, не перемещаемость, прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению); законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению; официально зарегистрированная принадлежность конкретному собственнику; непотребляемость; многократное использование.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент увеличения дохода. Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости: будущие периодические потоки денежных средств; увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Сначала недвижимость являлась национальным богатством, затем элементы вещественного богатства стали превращаться в товар, а позднее в капитал. Все это отражало постепенное усложнение системы экономических отношений, переход от простых форм к более сложным.

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

- предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или общественного использования;

- реального актива – ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости;

- финансового (инвестиционного) актива;

Интересы государства в области экономических отношений по поводу недвижимости реализуются следующим образом: государство формирует нормативную базу регулирования рынка недвижимости; использует недвижимость в качестве инвестиционного ресурса, а также стимула для привлечения средств институциональных и частных инвесторов в экономику; к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и природные ресурсы имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для государства.

Недвижимость как экономическая категория проявляется как социально значимый фактор воспроизводственного процесса, влияя на стабильность общества в целом и его экономический рост, выступая ресурсом воспроизводственного процесса, являясь показателем жизненного уровня населения, фактором экономической безопасности страны, показателем экологического состояния государства.

УДК 347.65/.68



НАСЛЕДОВАНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РФ

В. А. Япаева, Е. В. Осипова (КГТУ)


Наследование недвижимого имущества в российском гражданском праве имеет ряд особенностей, вытекающих из соответствующих правовых норм. Среди них можно выделить следующие:

- до истечения шести месяцев со дня открытия наследства необходимо представить в нотариальную контору определенный законом набор документов, необходимый для получения свидетельства о праве на наследство, за которое также нужно уплатить государственную пошлину;

- наследники для возникновения у них права собственности или иных вещных прав на недвижимое имущество после получения свидетельства о праве на наследство должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации права;

- если наследников несколько, а в завещании не указано, как именно между ними делится недвижимость, то они наследуют жилище в равных долях, причем оно находится в их общей собственности;

- наследники, получившие недвижимое имущество в общую долевую собственность, вправе разделить его. Соглашение о разделе наследства может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Конкретные виды недвижимого имущества имеют свои особенности наследования:

- одной из проблем являются случаи, когда наследуется недвижимое имущество наследодателя, право собственности, на которое при его жизни не было надлежащим образом зарегистрировано. Данный факт дает нотариусу право отказать в выдаче свидетельства о праве на наследство, однако отказ нотариуса может быть обжалован в судебном порядке. В таких случаях суд может установить юридический факт владения наследодателем недвижимым имуществом на праве собственности;

- наследование предприятия осуществляется по общим правилам, однако при этом необходимо учитывать специфику наследуемого имущества. В частности, переход прав на него подлежит государственной регистрации. По сути, чтобы фактически вступить в наследство, необходимо начать осуществлять управление предприятием, при этом при переходе предприятия по наследству лицензия от наследодателя к наследнику не переходит;

- земельные участки могут наследоваться, если они принадлежали наследодателю на праве собственности или пожизненного наследуемого владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. В соответствии с п. 1 ст. 1182 ГК раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, производится с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения;

- если в состав наследства входит жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства преимущественное право на получение этого жилого помещения в счет наследственной доли имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на данное жилое помещение. Если жилое помещение принадлежало только наследодателю, то преимущественное право на его получение имеют наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие другого жилого помещения. Если жилое помещение, полученное наследником, окажется по стоимости превышающим его долю, он должен компенсировать эту разницу остальным наследникам путем передачи другого имущества, выплаты денежной суммы и т.п.

УДК 347.4

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

К.Г. Александрова, Е.В. Осипова (КГТУ)


В настоящее время строительство принадлежит к числу наиболее интенсивно развивающихся отраслей экономики. Это связано с тем, что изменение социально-экономической и политической ситуации, возрождение рыночных отношений в России привело к развитию негосударственного сектора в строительстве, что способствовало увеличению потребительского спроса на жилье, в то время как государство перестало играть ведущую роль в решении жилищных проблем граждан.

Договор участия в долевом строительстве заключается при достижении между застройщиком и участником долевого строительства соглашения, выраженного в письменной форме, по которому застройщик обязуется построить объект недвижимости и передать его участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется принять и оплатить указанный объект, его можно отнести к группе консенсуальных договоров. В момент заключения договора у застройщика фактически отсутствует жилое помещение, являющееся предметом договора, а участник долевого строительства может внести сумму, подлежащую уплате, позднее, в установленные договором сроки. Наличие соглашения в данном случае – это правовой минимум, при котором договор считается породившим правовые последствия.

Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости – это самостоятельная форма договора, носящая комплексный, консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный характер, оформленная, как правило, в виде однотипной сделки, выраженная в письменной форме и надлежащим образом зарегистрированная.

В вытекающем из договора участия в долевом строительстве обязательстве передать объект строительства застройщик выступает в качестве должника, а участник – в качестве кредитора. Участнику долевого строительства принадлежит право требования, которое является имуществом, не исключенным из оборота, и которое может быть передано другому лицу путем уступки права требования. Пункт 1 ст.388 ГК РФ, определяющий условия уступки требования, устанавливает, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Эффективность защиты интересов дольщика обеспечивается введением системы неустоек, которые носят штрафной характер и взыскиваются в случае ненадлежащего исполнения обязательств со стороны застройщика сверх возмещения убытков. Интересен механизм обеспечения исполнения обязательств по договору посредством залога объекта незавершенного строительства.

Основной тенденцией развития законодательства о долевом строительстве является то, что законодатель стремится к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства.

В ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации « закреплены существенные условия и основные характеристики договора, заключаемого между застройщиком и дольщиком; предусмотрено серьезное обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками, повышение информативности в отношении застройщика и возводимого им инвестиционного объекта.

УДК 347.214.2



ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УЧАСТНИКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

А.А. Васина (КГТУ)


Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих элементов: объекты недвижимости; экономические субъекты, оперирующие на рынке; процессы функционирования рынка; инфраструктура рынка.

Для рынка недвижимости характерны следующие специфические особенности: 1) низкая ликвидность; 2) цикличный характер; 3) наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени.

Рынок недвижимости осуществляет функции: установление равновесных цен, коммерческую, стимулирующую, инвестиционную и социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели. Профессиональные участники рынка недвижимости, государственные органы.

Профессиональные участники – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами (агентства оценщиков, риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, некоммерческие организации и др.).

Основными профессиональными участниками рынка недвижимости по общей классификации выступают: инвесторы, кредитные учреждения (банки), застройщик (девелопер), строительные организации, оценщики, агентства недвижимости, риэлторы, а также по иной классификации: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости. Все участники осуществляют свою деятельность на основе специальных разрешений – лицензий, выданных в соответствии с законодательством РФ о лицензировании.

Если будет принят Федеральный закон «О риэлторской деятельности», то на законодательном уровне будут закреплены такие понятия, как «рынок недвижимости», «профессиональные участники рынка недвижимости», «профессиональный риэлтор», «риэлторская фирма» и др.

УДК 333.34



ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Н.Р. Мингулова (КГТУ)


Составная часть земельного кадастра – государственный кадастровый учет – это специальная регистрация в государственном земельном кадастре объектов кадастрового учета, осуществляемая путем внесения сведений об объектах в учетные формы и удостоверения их полномочным должностным лицом.

Законодатель дает определение государственного земельного кадастра дано законодателем в ст. 1 Закона о земельном кадастре: это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее – сведения государственного земельного кадастра).

Необходимо отличать понятие государственного земельного кадастра и государственный кадастровый учет земельных участков. Последнее – является деятельностью, и представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

В целом, нельзя не отметить, что современное понятие земельного кадастра как в России, так и во многих странах мира, постепенно сближается с понятием «земельной информационной системы», поддерживаемой государством и предназначенной для учета физических, экономических, правовых и специальных документированных сведений о единых объектах недвижимости, а также фискальных (налогообложения), правовых (защиты прав собственности) и управленческих целей.

На сегодняшний день государственный земельный кадастровый учет является единым государственным, многоцелевым, многоуровневым банком данных земельных ресурсах и содержит необходимые сведения и документы о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам, категориям земель, об их качественных, количественных и оценочных (экономических) характеристиках.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится на всей территории Российской Федерации по единой законодательно утвержденной системе, в которой учету подлежат земельные участки и территориальные зоны независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Основанием для проведения кадастрового учета является заявление, подаваемое собственником объекта или обладателем иных прав, а также государственным органом, органом исполнительной власти, местного самоуправления или их уполномоченными представителями в уполномоченные территориальные органы с приложением документов по формированию объектов кадастрового учета.

Процесс кадастрового учета осуществляется в три этапа: 1) проведение подготовительных работ; 2) формирование земельного участка как объекта учета; 3) кадастровый учет сформированного земельного участка.

Сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом. Кадастр является источником информационного обмена сведениями при осуществлении государственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа. Органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять сведения кадастра заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

УДК 347.254

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Е. Львов (КГТУ)


Жилищный кодекс РФ, как и иные нормативные правовые акты, не содержит определения управления многоквартирным домом. Между тем данное понятие является центральным в институте управления многоквартирными домами, который с каждым годом приобретает все большее значение для сферы ЖКХ и все чаще становится объектом цивилистических исследований.

На основе анализа сущностных характеристик управления многоквартирными домами можно сформулировать определение: управление многоквартирным домом – это деятельность, осуществляемая одним из способов, предусмотренных законом, основным содержанием которой является организация обслуживания, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, взаимодействие с организациями, представляющими коммунальные услуги, и с собственниками помещений в многоквартирном доме и которая направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Управление в многоквартирном доме осуществляется в одной из следующих форм:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

На данный момент не создан правовой механизм непосредственного управления многоквартирным домом и, исходя из практики его применения, практически не востребован и крайне неудобен.

Товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ представляет собой весьма удобный инструмент управления многоквартирным жилым домом, но, тем не менее, обладает рядом недостатков, связанных с созданием инициативной группы и осуществлением управления.

Управления многоквартирным домом посредством управляющей организации – наиболее удобная и перспективная форма управления многоквартирным домом, недостатки которой связаны со слабым уровнем правового регулирования и высоким уровнем нарушений со стороны управляющих компаний.

УДК 333.33



ИПОТЕКА: ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

М.С. Богаченко (КГТУ)


Ипотека – это рыночный инструмент кредитования, созданный специально для приобретения жилья. Но ипотека – это кредит и выдается он тем, кто, по заключению банка, в состоянии его погасить в отведенный период времени. Соответственно решающим фактором в данном вопросе является платежеспособность клиента, а не его тяжелые жилищные условия и острая необходимость их улучшить.

Основные законодательные акты, регулирующие ипотеку в России, а также законы, связанные с альтернативами ипотеки (ЖНК и кредитными кооперативами):

- Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (в ред. от 01.07.2011 г.);

- Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в ред. от 18.07.2011 г.);

- Федеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 19.07.2011 г.);

- Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях» (в ред. от 11.07.2011 г.);

- Федеральный закон № 215-ФЗ от 22 декабря 2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах» (в ред. от 23.07.2008 г.);

- Федеральный закон № 190-ФЗ от 18 июля 2009 г. «О кредитной кооперации».

Развитие ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как: недостаточность «длинных дешевых денег» и неразвитость системы рефинансирования ипотечных кредитов; несовершенство законодательной базы и судебных процедур; высокий уровень риска при ипотечном кредитовании; высокая стоимость ипотечных ссуд для потребителей; низкий уровень доходов населения и проблема прозрачности доходов граждан; низкие темпы жилищного строительства; высокая стоимость жилья

Последняя редакция закона, вступившего в силу 7.04.2012 г., призвана значительно облегчить жизнь заемщиков. В законе о залоге упрощен порядок перехода права собственности на заложенное имущество. Стало возможным при условии нахождения имущества у залогодержателя обращение взыскания и реализация имущества может осуществляться залогодержателем без совершения исполнительной надписи нотариуса.

Вернул долги – восстановил право собственности. Если должник просрочил выплаты, но недвижимость его пока не продана, не все потеряно. Заемщик может вернуть долги и прекратить процесс отчуждения своей собственности. Даже если в договоре с кредитором будет написано, что должник при просрочке теряет право собственности. Это ничего не значит. Исправить ситуации может не только сам заемщик, но и поручители. Следует заметить. Что придется возместить залогодержателю расходы на предпродажную подготовку и посредников, если это будет подтверждено документально.

Изменения повлекут серьезные изменения на рынке недвижимости. Согласно п. 5 ст. 61 задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент ипотеки. Иначе говоря, какие бы проценты не набежали, должнику достаточно вернуть квартиру. Даже, если сумма долга превышает рыночную стоимость жилья.

Что же будет с теми, кто попал в ипотечную яму? Не понятна ситуация с теми кто попал в долговую яму до 7 марта 2012 г. Так как закон смягчает порядки, то он обратной силы не имеет. Но это правило распространится на сферу финансовых отношений. Будет ли это так, покажет практика. Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки предстоит самостоятельно.

УДК 347.19



ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПРАВА ПРЕДПРИЯТИЯ КАК СЛОЖНОГО ОБЪЕКТА

Л.А. Смирнова (КГТУ)


Понятие сложного объекта является новеллой четвертой части ГК РФ. Категорию сложных объектов можно сравнить с категорией сложных вещей, которая раскрывается в ст. 134 ГК РФ следующим образом: «Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)». Исключительными правами в составе предприятия являются указанные в ст. 132 ГК РФ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги – фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания, принадлежащие собственнику предприятия на основании лицензий права пользования такими средствами индивидуализации, а также иные права на объекты интеллектуальной собственности, возникающие из авторских и иных договоров, на произведения науки, литературы, искусства и объекты смежных прав, прав на промышленные образцы, изобретения, «ноу-хау».

Исключительные права как особая категория подразумевает не просто наличие прав, которых ни у кого больше нет, но и как следствие особую привилегию правообладателя. Правообладатель вправе использовать зарегистрированный товарный знак и запрещать использование такого товарного знака другими лицами. Никто не может использовать охраняемый в РФ товарный знак без разрешения правообладателя. Ни в ч. 4 ГК РФ, ни в отдельных главах ч. 2 ГК РФ, регулирующих сделки с предприятиями, не учитываются особенности передачи прав на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятия. Эти особенности не требуют уточнения в отношении смешанных договоров, однако нет ясности по тем договорам, которые не относятся к смешанным, а прямо урегулированы в ГК РФ или иных законодательных актах, заключаемых как в отношении материальных объектов, так и интеллектуальной собственности, и режимы которых учитывают в специфику объектов вещных прав, например, договоры простого товарищества, договоры доверительного управления, брачный договор.

УДК 349.414; 332.2


Каталог: science -> misc
science -> Интегральная оценка состояния больных и прогноза при тяжелой политравме 14. 00. 37 анестезиология и реаниматология
science -> Программа вступительного экзамена для подготовки аспирантов Специальность 10. 01. 01 Русская литература Форма обучения
science -> Конкурс среди молодых врачей и ученых Ассоциация «Соединяя Восточную и Западную Психиатрию» иодноименный журнал объявляют конкурс среди молодых (до 35 лет)
science -> Материнский капитал: эффективность его использования
science -> Вестник омского университета серия «психология»
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   23

  • НАСЛЕДОВАНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РФ
  • ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
  • ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УЧАСТНИКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
  • ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  • УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
  • ИПОТЕКА: ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
  • ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПРАВА ПРЕДПРИЯТИЯ КАК СЛОЖНОГО ОБЪЕКТА